전세갱신청구권 거부 사유와 대처 방법 정리

전세갱신청구권을 행사했는데 집주인이 거부한다면 어떻게 해야 할까요. 집주인이 갱신을 거부할 수 있는 법정 사유가 있지만, 그 사유에 해당하지 않는다면 임차인은 대항할 수 있습니다. 이 글에서는 전세갱신청구권거부 가능 사유와 대처 방법을 정리했습니다.

(※ 이 글은 2026년 10월 기준으로 작성되었습니다. 관련 법령 개정 시 내용이 달라질 수 있습니다.)

집주인이 갱신청구권을 거부할 수 있는 법적 사유

주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임대인은 법정 사유가 있을 때만 갱신청구권 행사를 거부할 수 있습니다. 아무 이유 없이 거부하면 법적으로 효력이 없습니다.

거부 가능 사유	내용
임차인 차임 연체	2기 이상 차임을 연체한 경우
임차인 의무 위반	임차인이 계약 조건을 심각하게 위반한 경우 (무단 전대, 주택 훼손 등)
임대인·직계존비속 실거주	임대인 본인 또는 직계존비속이 실제로 거주할 목적인 경우
철거·재건축	법령에 따른 철거 또는 재건축이 예정된 경우
합의에 의한 퇴거	임차인이 대가를 받고 퇴거하기로 합의한 경우

위 사유 중 실무에서 가장 많이 쓰이는 것은 임대인·직계존비속 실거주입니다. 집주인이 "내가 (또는 자녀가) 들어와 살겠다"고 하면 임차인으로서는 사실인지 확인하기 어렵습니다.

실거주 거부는 임대인 본인 또는 직계존비속(부모·자녀·조부모 등)이 실제로 거주할 목적인 경우에만 인정됩니다.

임차인이 실거주 거부를 의심할 경우 다음을 확인할 수 있습니다.

임대인의 현재 주소: 임대인이 이미 다른 곳에 전세나 월세로 살고 있지 않은지 확인합니다.
부동산 매물 등록 여부: 이사 후 해당 집이 곧바로 매매·전세 매물로 등록되는지 주시합니다.
이사 후 확정일자 부여현황 열람: 이사 나온 뒤 관할 주민센터에서 '확정일자 부여현황' 발급을 요청하면 새 세입자 임대차 내역을 확인할 수 있습니다. 2년 내에 제3자에게 임대한 사실이 확인되면 손해배상 청구 근거가 됩니다.

법정 사유 없이 임대인이 갱신을 거부한다면 임차인은 다음 방법으로 대응할 수 있습니다.

서면 증거 확보: 갱신 청구 의사를 문자·카카오톡·내용증명 등으로 기록에 남깁니다. 임대인의 거부 의사도 가능하면 서면으로 받아두는 것이 좋습니다.
주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청: 조정 기관에 신청하면 무료로 분쟁 조정을 받을 수 있습니다. 소송보다 빠르고 비용이 적습니다.
법원 임시지위 가처분 신청: 갱신 거부가 부당하다면 법원에 임시지위 가처분을 신청해 이사를 강제당하지 않을 수 있습니다.
법률구조공단 법률 상담: 대한법률구조공단(국번 없이 132)에서 무료 법률 상담을 받을 수 있습니다.

실거주를 이유로 갱신을 거부한 뒤, 임대인이 정당한 사유 없이 2년 내에 제3자에게 다시 임대한 경우 주택임대차보호법에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.

손해배상 청구 순서는 다음과 같습니다.

손해배상액은 임차인이 이사로 인해 실제 입은 손해(이사비·중개수수료·새 전세 보증금 차액 등)를 기준으로 산정됩니다. 개별 상황에 따라 다르므로 법률 전문가 상담이 필요합니다.

※ 이 글은 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었습니다.
개별 상황에 따른 법적 판단은 다를 수 있으므로,
정확한 사항은 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률 전문가에게 상담하시기 바랍니다.